3. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ : ... 11. Tüketici Mahkemesi

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın reddine karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.11.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir..

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ...ile davalı ... A.Ş. vekili Avukat ... ile diğer davalı ... A.Ş. vekili Avukat ...'nin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davalı ve arsa sahibi ... A.Ş. ile dava dışı ... İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince ... İli, ... ... Mevkii 6352 ada,1 parsel üzerinde yapılacak olan, bugünkü adı ile ... ... & Ecountry projesi kapsamında 23.09.2006 tarihinde dava dışı ... İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, daha sonra, ... İnşaatın söz konusu projeden, ... A.Ş.nin onayıyla çekilip projeyi davalılardan ... A.Ş.ye devrettiğini, bu nedenle müvekkili ile ... A.Ş. arasında 17.03.2007 tarihinde ek sözleşme imzalandığını, villa tipi konut için 288.000,00 TL bedel ödenmesinin kararlaştırıldığını bu bedelin 260.000,00 TL'sini taahhüt ettiği şekilde ödediğini, sözleşmenin 6 ncı maddesinde taşınmazın teslim tarihinin ruhsat tarihinden sonra 26 ncı ayın sonu olarak kararlaştırıldığını, 9 uncu maddesinde de sözleşmede belirtilen yazılı yasal ve mücbir sebepler dışında gecikme halinde her ay için aylık 750 Euro gecikme cezasının ödeneceğinin belirtildiğini, buna göre Mayıs 2009 tarihi itibariyle teslimi gereken gayrimenkulün teslim edilmemesi nedeniyle müvekkilinin davalılardan ... ve ... A.Ş.ye 23.09.2009 tarihli ihtarname göndererek cezai şartın ödenmesini talep ettiğini, ancak davalılardan ...'ın 09.10.2009 tarihli cevabi ihtarnamesi ile işin gecikmesinde kusurunun bulunmadığını ve ödeme yapamayacaklarını bildirdiğini, devir sonrası ...-... Ortak Girişiminden müvekkiline gönderilen yazıda, devir ve konsept değişikliği konusunda bilgi verildiğini, teslim tarihinin 31.08.2011 olarak belirtildiğini, ancak Mayıs 2009 tarihinde teslimi gereken gayrimenkulün o kadar devirden ve bildirilen daha başka bir çok teslim tarihinden sonra da hatta bugün de teslime hazır hale getirilmediğini, uzayan teslim tarihi nedeniyle proje yetkilisi ile haricen görüşerek kalan 18.000,00 TL'nin ödenmemesi konusunda taraflarca mutabakat sağlandığını, müvekkilinin bu projeye, ... Büyükşehir Belediyesine ait bir şirket olan ... A.Ş.nin verdiği güvenle katıldığını, bugün dahi davalı ...'ın internet sitesinde porejinin reklamlarını yaptığını, müvekkilinin projeye konu satış vaadi sözleşmesini imzalayalı 8 yıl olduğunu ancak taahhüt edelin sürelerde teslimin gerçekleşmediğini bu nedenle 17.03.2007 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve borçlarıma sözleşmesinin 9 uncu maddesinde belirtilen cezai şart olarak aylık 750 Euro kira bedelinin tahsili amacıyla ... 1. İcra Müdürlüğünün 2014/14459 E. sayılı dosyası ile ilamsız takip başlatıldığını, alacak hesaplanırken ödenmeyen 18,000,00 TL taşınmaz bedelinin takip tutarından mahsup edildiğini, davalıların takibe itiraz etmesi nedeni ile takibin durduğunu ileri sürerek; itirazın iptaline, takibin devamına ve % 20 icra inkar tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP
1. Davacı ... vekili; proje ile ilgili tüm hak ve yükümlülüklerinin diğer davalı ... A.Ş.ye devredildiğini, ardından yapılan iş ortaklığı sözleşmesi ile ...-... Ortak Girişiminin kurulduğunu ve arsa sahibi olarak müvekkili şirketin muvafakatine istinaden sözleşmenin %66 sının diğer davalı ...'a devredildiğini, müvekkili şirkete husumet yöneltilmesinin mümkün olmadığını, davacı taraf ile müvekkili şirketin akdi herhangi bir ilişkisinin bulunmadığını, sadece arsa sahibi olduğunu, davacı tarafın da ikrar edildiği üzere davacının üzerine düşen edimlerini yerine getirmediğini, dolayısıyla sözleşme hükmüne göre dahi haksız olduğunu, davacının 18.000,00 TL'yi ödemediğini söylediğini, sözleşmenin 9 uncu maddesinde yer alan yükümlüklerini yerine getirilmediği, dolayısıyla cezai şart talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı ... A.Ş. vekili; davacı ile davalılardan ... A.Ş. arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Mücbir Sebepler başlıklı 8 inci maddesinde tabi afetler, seferberlik, savaş, olağanüstü hal ilanı, Petrol ürünleri ve türevleri, elektrik enerjisi yokluğu, karaborsa hali, grev, iokavt, deprem, resmi makamlarca inşaatın durdurulması, kamulaştırma, mevzuat veya temayüllerin kabul ettiği beklenmeyen durumların mücbir sebep olarak sayıldığını, bu hallerin varlığı halinde geçen sürenin teslim süresine ekleneceği ve bu halde alıcının cezai şart veya tazminat talep edemeyeceğinin düzenlendiğini, inşaat projesinin hayata geçirilmesi aşamasında müvekkili şirket ve ... ortak Girişiminden kaynaklanmayan gecikmeler yaşandığını, müvekkili şirketin davaya konu inşaatın resmi devrini 27.09.2011 itibariyle aldığını, bu nedenle de şirketin sorumluluğunun yüklenici sıfatını kazandığı 27.09.2011 tarihi itibariyle başladığını, davacının cezai şartı bir zenginleşme aracı olarak gördüğünü, oysa cezai şartın asıl alacağa yakın veya onu geçen ölçüde olamayacağını, davacının sözleşmede belirtilen cezai şart maddesinin bir zenginleşme aracı olarak gördüğünü, bu cezai şart bedelinin yüksek olduğunu, uygulanacaksa da indirim yapılmasını talep ettiklerini savunarak, davanın reddine ve davacı aleyhine %20'den aşağı olmamak kaydı ile icra inkar tazminatına hükmedilmesine, bu talep kabul edilmediği takdirde cezai şart talebinde hakkaniyet indirim yapılmasına karar verilmesini istemiştir.

3. Davalı ... A.Ş.; cevap vermemiştir.

III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 03.11.2015 tarihli ve 2014/1707 E., 2015/1622 K. sayılı kararıyla; davacının taraflar arasında imzalanan sözleşme edimlerini yerine getirdiği, davalılar tarafından taşınmazın süresinde teslim edilmediği, cezai şartın ise sözleşme hükümleri ile belirlendiği, tüm davalıların taraf sıfatına haiz olduğu, davacının ifa etmediği bölümün (ödenmeyen 18.000,00 TL) somut olayın koşulları içinde edimin gereği gibi ifa edilmediği şeklinde değerlendirilmesinin dürüstlük ilkesiyle bağdaşmadığının kabulü gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüyle, ... 1. İcra Müdürlüğünün 2014/14459 E. sayılı takibe yapılan itirazın iptaline, takibin aynen devamına, alacak likit olmaması nedeniyle icra inkar tazminatı isteminin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davalılar ... (... Büyükşehir Belediyesi Proje Org. İnş. Doğalgaz İç ve Dış Tic. A.Ş.) ve ... Yapı San. ve Tic. A.Ş. vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

2. Yargıtay (kapatılan ) 13. Hukuk Dairesinin 13.12.2018 tarihli ve 2016/4672 E., 2018/12101 K. sayılı ilamıyla; "Taraflar arasında imzalanan 17.03.2007 tarihli sözleşmenin cezai şart başlıklı 9 uncu maddesinin “Satıcı, bağımsız bölüm gayrimenkulün tesliminde, ilgili maddede belirtilen yazılı yasal ve mücbir sebepler dışında gecikmesi halinde, her ay için aylık 750,00-Euro gecikme cezası bedeli olarak alıcıya ödemeyi kabul, beyan eder. Gecikme bedelinin tahakkuku için, alıcının bu sözleşmeye göre yerine getirmesi gereken bütün edimlerini zamanında aksatmadan yerine getirmiş olması ön şarttır.” şeklinde düzenlendiği anlaşılmaktadır. Sözleşmeye göre dava konusu yapılan villanın davacıya 288.000,00 TL bedelle satıldığı, 90.000,00 TL bedelin peşinat olarak verildiği, kalan kısım için 3.000,00 TL bedellerle taksitler halinde ödemeler yapıldığı, ancak 18.000,00 TL bakiye bedelin ödenmediği taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir. Mahkemece, hükme esas alınan 04.09.2015 tarihli bilirkişi raporu dikkate alınarak davacının ifa etmediği 18.000,00 TL lik bölümün somut olayın koşullarına göre edimin ifa edilmediği şeklinde değerlendirilmesinin dürüstlük ilkesi ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Halbuki, 27.05.2015 tarihli bilirkişi raporu da gözetilip davacı tarafından sözleşmede öngörülen bedelin tamamının ödenmediği, sözleşmenin 9 uncu maddesine göre cezai şartın istenmesi için davacının edimlerinin tümünü yerine getirmesi gerektiğinin açıkça belirtildiği anlaşılmaktadır. O halde mahkemece, cezai şart başlığı altında açıkça düzenlenen sözleşmenin 9 uncu maddesi ve davalının satış bedelinin tamamının davacı tarafça ödenmediği savunması birlikte değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

3. Bozma nedenine göre davalılar ... ve ... Yapı San. ve Tic. A.Ş.nin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir." şeklinde kararın bozulmasına karar verilmiş, davacı vekilinin karar düzeltme talebi Dairemizin 09.02.2021 tarihli ve 2020/7959 E., 2021/1115 K. sayılı ilamıyla ret edilmiştir.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ceza-i şartın, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa ifaya eklenen ceza söz konusu olduğu, burada asıl borcun belirlenen zamanda ve yerde ifa edilmemesinin söz konusu olduğu, ifaya eklenen ceza koşulunun özellikle borcun geç ifa edilmesi halinde uygulanacağı ve uygulamada en çok rastlanan ceza koşulu türü olduğu, ifaya eklenen ceza ile asıl borcun belirlenen zamanda ve belirlenen yerde ifa edilme ihtimali kuvvetlendirilmek istendiğinden cezanın talep edilebilmesi için alacaklının ifayı talepten vazgeçmemesi, başka bir deyişle sözleşmeyi feshetmemiş olması gerektiği, somut olayda davalılar tarafından taşınmazın süresinde teslim edilmediği, ceza-i şartın ise sözleşme hükümleri ile belirlendiği, tüm davalıların taraf sıfatına haiz olduğu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin ceza-i şart başlıklı 9 uncu maddesinde; “Satıcı, bağımsız bölüm gayrimenkulün tesliminde, ilgili maddede belirtilen yazılı yasal ve mücbir sebepler dışında gecikmesi halinde, her ay İçin aylık 750 Euro gecikme cezası bedeli olarak Alıcı’ya ödemeyi kabul, beyan eder. Gecikme bedelinin tahakkuku için, Alıcı’nın bu sözleşmeye göre yerine getirmesi gereken bütün edimlerini zamanında aksatmadan yerine getirmiş olması ön şarttır.” şeklinde düzenleme yapıldığı, bu haliyle davacı tarafın sözleşmede kararlaştırılan tüm edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle ceza-i şartı talep edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine, davalılar kötüniyet tazminatı talep etmiş ise de takibin kötü niyetli yapıldığına ilişkin dosyada herhangi bir belge bulunmadığından kötü niyet tazminatının reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyizinde; davalılardan ... A.Ş.nin Mahkemenin 2014/1707 E. ve 2015/1622 K. sayılı kararını temyiz etmediğinden, ilk hükmün bu şirket açısından kesinleşmesine rağmen mahkemece bu davalı yararına da ret kararı verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davalıların kendi kusurundan yararlanmalarına imkan tanındığını, konut için 288.000,00 TL bedel üzerinden anlaşma yapıldığını, anlaşılan bu bedelin 90.000 TL'sini 17.03.2007 tarihinde peşin ödenerek, geri kalan kısmın ise taksitler halinde süresinde ödemeye devam ettiğini, 23.09.2009 tarihli ihtarname ile davalıları temerrüde düşürerek cezai şart ile kabul edilen aylık gecikme bedelinin ödenmesinin istendiğini, konut Mayıs 2009 itibariyle teslim edilmediği halde, Nisan 2012'ye kadar davacının edimini eksiksiz bir şekilde yerine getirmeye devam ettiğini, Nisan 2012 itibariyle dahi konutun kısa süre içerisinde teslim edilemeyeceğini fark eden müvekkilinin, bu tarihe kadar 270.000,00 TL bedeli ödemesine rağmen, yalnızca 18.000,00 TL'lik tutarı davalı taraf ile yapılan şifahi mutabakatla haklı olarak ödemediğini, müvekkili tarafından kalan 18.000,00 TL'nin ödenmemesi, edimin yerine getirilmemesi değil, sözleşmenin 9 uncu maddesinde da belirlenen aylık 750 Euro ceza tutarının davalılar tarafından da kabul edilmesinden dolayı; oluşan 40 aylık gecikmenin ceza karşılığı 30.000 € tutardan (o günkü kur ile karşılığı yaklaşık 55.000 TL) taraflar arasında gerçekleşen şifahi görüşmelerde varılan karar doğrultusunda mahsuplaşıldığını, davalı tarafın, elinde 3.000 TL tutarlı 6 adet senet var iken bugüne kadar alacağı ile ilgili herhangi bir takip yapmamasının da mahsuplaşmayı kabul ettiğini gösterdiğini, teslim tarihi geçmesine rağmen gayrimenkulü teslim etmeyen ve cezai şart talep edilebilmesi için edimin tamamının yerine getirilmesi gerektiğini ileri süren davalılara karşı müvekkilin ödemezlik def’i ileri sürme hakkının bulunduğunu, sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi itibariyle 10 yıl geçmesine rağmen, teslim edilmeyen gayrimenkulün bedelinin tamamen ödenmesinin beklenmesi hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, teslimin gecikmesinde hiçbir kusuru bulunmadığını, davalıların dava konusu gayrimenkulü teslim etmeyeceğini anladığı için son kalan 18.000,00 TL tutarlı meblağı davalı taraf ile yapılan şifahi mutabakatla haklı olarak ödemediğini, cezai şart kapsamında ileri sürülen ön şartın, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca haksız şart olduğu hususunun dikkate alınmadığını belirterek, Mahkeme kararının bozularak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sözleşmede düzenlenen ceza-i şartın ödenmesine ilişkin başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 179 uncu maddesinin ikinci fıkrası,

3.Değerlendirme
1. Davacı ile dava dışı ... İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 23.09.2006 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesiyle, villanın davacıya satılması ve 90.000,00 TL'sinin peşin, kalan tutarın 36 ay x 2.500,00 TL ve 36 ay x 3.000,00 TL olmak üzere toplam 288.000,00 TL bedelle ödenmesi konusunda anlaşmaya varılmıştır. Toplamda davacı tarafından ödenmesi gereken 72 adet senet olup, bu senetlerden ödenmeyen miktar 18.000,00 TL'dir.

2. Davacı, davalılar ... ve ...'a gönderdiği 23.09.2009 tarihli ihtar ile inşaat ruhsatının 2007 yılında alındığını, bu süreye 26 ay eklendiğinde teslim süresinin 31.05.2009 tarihinde dolduğunu, sözleşmenin 9 uncu maddesinde belirtilen aylık 750 Euro gecikme bedelinin banka hesabına yatırılmasını, aksi halde yasal yollara müracaat edileceğini bildirmiştir.

3. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 9 uncu maddesinde; "satıcı, bağımsız bölüm gayrimenkulün tesliminde, ilgili maddede belirtilen yazılı yasal ve mücbir sebepler dışında gecikmesi halinde, her ay için 750 Euro gecikme cezası bedeli olarak alıcıya ödemeyi kabul, beyan eder. Gecikme bedelinin tahakkuku için alıcının bu sözleşmeye göre yerine getirmesi gereken bütün edimlerini zamanında aksatmadan yerine getirmiş olması ön şarttır" şeklinde düzenleme yer almakta olup, davacı tarafça bu sözleşme maddesine istinaden, taşınmazın süresinde teslim edilmemesi nedeniyle ... 1. İcra Müdürlüğünün 2014/14459 E. sayılı dosyası ile toplam 159.386,43 TL alacağın tahsili amacıyla icra takibi başlatılmıştır.

3. Mahkemece, davacı tarafın sözleşmede kararlaştırılan tüm edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle ceza-i şartı talep edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; davacı tarafın taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihe kadar ve hatta sonrasında sözleşmeye uygun olarak ödemelerini gerçekleştirdiği, villanın teslim edilmesi gereken süre içinde teslim edilmemesi nedeniyle davalı tarafa ihtar göndererek temerrüte düşürdüğü ve akabinde 4,5,6,7,8,9 Ekim 2012 tarihli senetleri, kendi alacağından mahsup etmek suretiyle icra takibini başlattığı ve bu haliyle davacının sözleşmenin 9. maddesinde belirtilen cezai şartı (kira tazminatı) talep etme hakkının bulunduğu gözetilerek, karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

4. Mahkemenin 03.11.2015 tarihli ve 2014/1707 E., 2015/1622 K. sayılı kararıyla; davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup, bu karara karşı davalılar ... ve ... Yapı San. ve Tic. A.Ş. vekillerinin temyiz başvurusunda bulundukları görülmüştür. Bu durumda temyiz etmeyen davalılar yönünden karar kesinleştiği halde, Mahkemece tüm davalılar yönünden davanın reddine karar verilmiş olması hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine,

6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

28.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.